Mülkiyet hakkı, sahibine o malı kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Ancak bazen, mülk sahibinin izni olmadan üçüncü kişiler (veya diğer hissedarlar) gayrimenkulü işgal edebilir, kullanabilir veya kiraya verip gelir elde edebilirler. Hukukumuzda bu duruma “Fuzuli İşgal” (Haksız İşgal) denir. Malikin, haksız işgalciden talep ettiği geçmişe dönük kullanım bedeline ise “Ecrimisil” adı verilir. İzmir’de özellikle miras kalan evlerin bir mirasçı tarafından kullanılması veya boş arsaların izinsiz işgal edilmesi durumlarında ecrimisil davaları sıkça açılmaktadır. Mertcan Turan Hukuk Bürosu, gayrimenkul hukukundaki tecrübesiyle, haksız kullanımdan doğan tazminatlarınızı faiziyle tahsil etmektedir.
Ecrimisil, geriye dönük en fazla 5 yıl için istenebilir. 5 yıldan önceki kullanımlar zamanaşımına uğrar. Tazminat miktarı, taşınmazın konumu, büyüklüğü ve emsal kira bedellerine göre bilirkişilerce hesaplanır. En sık karşılaşılan senaryo, miras kalan bir evde kardeşlerden birinin oturması ve diğerlerine kira ödememesidir. Bu durumda “İntifadan Men” koşulu aranır. Yani diğer mirasçıların, “Biz de kullanmak istiyoruz” veya “Bize kira ver” diyerek noterden ihtarname çekmesi veya dava açması gerekir. İntifadan men gerçekleşmeden ecrimisil istenemez (bazı istisnalar hariç; örneğin kiraya verilip gelir elde ediliyorsa ihtara gerek yoktur). Bu süreci yönetmek için bir İzmir Miras Avukatı desteği şarttır.
Ecrimisil davası ile birlikte genellikle “Müdahalenin Men’i” (El Atmanın Önlenmesi) davası da açılır. Amaç sadece para almak değil, haksız işgalcinin taşınmazdan tahliye edilmesidir. Eğer işgalci kiracı olduğunu iddia ediyorsa ancak kira sözleşmesi yoksa veya geçersizse, konu kira hukuku değil mülkiyet hukuku kapsamında değerlendirilir.
İmar sorunlu arazilerde veya kamulaştırılmadan belediye tarafından yol/park yapılan yerlerde de ecrimisil talep edilebilir. Bu durumda muhatap belediye veya kamu kurumudur. Süreç İmar Avukatı uzmanlığı gerektirir. Mülkünüzü başkası kullanıyorsa, sessiz kalmak zımni onay sayılabilir. Haklarınızı kaybetmemek için işgale hemen müdahale etmeli ve tazminatınızı talep etmelisiniz. Sürecin etkili yönetimi için İzmir Gayrimenkul Avukatı ile çalışmak en doğru adımdır.
